【司想評論】出售凶宅遭判一年，隱瞞凶宅在法律上會有什麼責任？
圖／取自flickr(創作者:Jim Choate)文／法操司想傳媒
大多人對凶宅避之唯恐不及，若屋主隱瞞凶宅出售給不知情的買家，會有什麼法律責任？嚴重的話還可能遭判刑。近期有則新聞報導指出，高雄市張姓女子以900萬出售房屋，竟隱瞞胞兄死在屋內之事，被地院依詐欺取財判刑半年，檢方指張女至今未賠償和解，要求從重量刑，高等法院高雄分院改判徒刑1年。
判決書指出，2021年4月20日，被告張女委託房屋仲介陳姓女業務員，出售高雄市前鎮區透天房屋，卻隱瞞其胞兄曾於2010年12月間，因發生火災，吸入一氧化碳中毒死亡之事。
凶宅是瑕疵物嗎？買家可以主張什麼民法上的權利？
民法第354條第1項規定，賣家對於買家必須負擔物之瑕疵擔保責任，若出賣物有價值上、效用上或品質上有瑕疵，買家都可以請求賣家負物之瑕疵擔保責任。
凶宅算不算是瑕疵物，實務有不同見解。傳統實務認為，凶宅只因屋內發生自然死亡，房子的價值、效用、品質都沒有受到影響，所以凶宅不算瑕疵物。但也有實務見解認為，凶宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低。惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於發生此類非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質。
依房地產交易市場實務經驗，曾經發生非自然身故情事之房屋或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，造成房屋或不動產之市場接受程度。曾發生非自然身故情事的房屋或不動產，不論於心理層面或市場接受度，都明顯異於相同地段、環境之標的。與週遭環境相較之下，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。
因此，若買家買到凶宅，也許可以依物之瑕疵擔保責任主張解除契約或是減少價金。
賣凶宅為何會被判刑？
刑法第339條第1項所謂之詐術，並不局限於欺騙，若利用對方的錯誤而使其交付財物，也是詐欺。詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動，消極的隱瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括在內。
依一般的交易通念來看，大多數的買家都不願意購買凶宅，房屋是不是凶宅在交易上至關重要，對有意承買房屋之人，自負有告知義務。在這件新聞報導中，張女明知房屋凶宅，本就負有告知義務，故意隱瞞不告知，是消極的隱瞞行為，也屬於詐術行為。
一般人對於凶宅多有避諱，大部分的人都不想買到凶宅，房屋是不是凶宅在交易上相當重要，賣家一定要明確告知，以免發生後續法律上的糾紛。法操也提醒您，買賣不動產一定要做好萬全的準備，多探聽、多研究，才能買到心儀的房屋。
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