圖／取自flickr(創作者:Sai Mr.)
文／法操司想傳媒

近日，萬華一對施姓夫妻，積欠房租8個月、約9萬元未付。房東直接請來搬家公司，將施姓一家四口人的家當搬到馬路上棄置。新聞報導，房東表示，施男一家不僅欠租，水電費也嚴重超支，而且人不在家時，也沒有關掉冷氣。對此，施男則回應，電表由四戶人家共用，且當初協議，雙方都同意包水電，為什麼冷氣不能開？

先不論房客的所作所為是否太過無理，在此案例上，房東以自行解決的方式，直接將房客掃地出門，此作為恐已觸法。那麼，如果當租借房屋時，遇到了房客與房東的各種租屋糾紛，到底該如何處理呢？

循法律途徑，讓公權力介入，保障雙方權益

首先要注意的是，民法的租賃契約，並不會因為積欠租金就直接終止。本案例的租賃物是房屋，因此應依照《民法》第440條第2項，在房客租金積欠總額達兩個月租額以上，房東就可以寄發存證信函作為法律上的證明，向房客表示其需於一定之期限內支付，若未於期限內支付，房東就可以合法終止租賃契約。



若房客不願主動搬離，則房東可依《民事訴訟法》第247條提起「確認租賃契約不存在之訴」，取得勝訴判決後，在依此為執行名義，向地方法院民事執行處聲請強制執行，以公權力來請房客搬離。



然而，這樣的過程耗時長達一至兩年，期間房東必須往返法院，甚至也無租金收入。因此，《法操》建議若為避免此種狀況，可以於租約載明應逕受強制執行，再到法院公證。這樣就可以直接以租約作為執行名義，聲請法院強制執行。



至於雙方都同意「水電費包含在租金裡，不另外計算」的約定，就法律上而言，施男並沒有違反契約。畢竟，法律其實是所有社會規範中最低度的要求。如果房東發現房客嚴重超用水電，除道德勸說外，應該與房客重新議約，或者直接解約。

房東可能觸犯了侵入住居罪、強制罪、毀損罪、幫助竊盜罪

而在本案例中，房東未循法律途徑，逕自請了搬家公司，將房客的家當放置路邊，這樣直接驅逐房客的做法，很可能會衍生出許多法律問題。

如果，施家的家當放在路邊，因而被人偷走，房東就可能構成《刑法》第30、320條的幫助竊盜罪。將物品搬出的過程中，如有損毀，可能構成《刑法》第354條毀損罪。

再者，房東既已將房屋出租與施男，則該屋就是施男的「家」，施男是住居權人。未確認租賃關係終止之前，就連房東要進出該屋，都應該需要得到施男的同意。因為，無論是久居或者只是單純過夜，都無損於住居權人的身份。如承租旅館的房間，退房之前，該房間就是旅客的住宅，旅客就是住居權人。未得住居權人同意，任何人都不可擅自闖入，否則就很可能構成《刑法》第306條侵入住居罪。

而房東強制使施男一家搬離，差一點造成他們露宿街頭。此即可能構成《刑法》第304條強制罪：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」理由是房東的行為已經妨害施男行使其住居權。

至於是否構成「強暴」，已故著名刑法學者林山田於《刑法各罪論（上）》指出「只要能夠強制他人行無義務之事，或足以妨害他人行使權利者，及為已足。至於被害人的人身自由是否完全受到壓制，則非所問。」因此，房東雖並未完全限制、干預施男的自由，但其行為已足以使施男無法居住於該房屋，應可認房東之行為該當強暴。簡言之，房東可能已觸犯強制罪。

事前防範勝於一切，切勿衝動觸法

事發之後，多位熱心民眾向施男一家伸出援手，社會局亦先將施家一家四口先安置於旅社，不致露宿街頭。試想，施男如今面對房東觸法，也可決定向房東提告，要回住居權，再搬回去住。

而如此往返，一來一往，不只耗費時間，實在緩不濟急。台大法學教授陳聰富老師，曾於教授《民法總則》的課堂上提醒：「法律是解決問題的最後一個方法。」《法操》對此見解，也深表贊同。

然而，本例中的房東，在困擾之餘，卻也完全忽略了循法律解決的途徑。台灣是民主法治社會，除了法律特別規定外，實在不應有自力救濟的狀況發生。

提告、勝訴再強制執行，確實過程繁瑣、曠日費時。因此，《法操》建議「事前防範」，在租借房子時，就應將租約載明，應逕受強制執行，且經公證，才能盡量避免後續遇到的各種租屋糾紛。

附註參考法條

《中華民國刑法》
第30條
幫助他人實行犯罪行為者，為幫助犯。雖他人不知幫助之情者，亦同。
幫助犯之處罰，得按正犯之刑減輕之。

第320條
意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。
意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。
前二項之未遂犯罰之。

第354條
毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。

第306條
無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。

第304條
以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。