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【民法小教室】一手交錢一手交貨的權利

 

文/法操司想傳媒

成立土地買賣契約的買方和賣方,分別有「付錢」和「把土地登記給買方」的義務,在一方沒有履行義務的情況下,基本上另一方也可以合法的拒絕履行自己的義務,法律上稱為「同時履行抗辯權」。那如果賣方不過戶,買方也遲遲不付錢,法定遲延利息或損害賠償該怎麼算呢?最高法院最近給出了一個說法喔,一起來看看吧!

故事是這樣開始的

阿法:「阿操,我想買你那塊A地,300萬賣不賣?」
阿操:「好啊,那10月27日前你付我300萬,當天我把A地過給你。」 阿法:「成交~」

(10月27日)
阿操:「欸欸阿法,之前說好A地300萬賣你,今天之前要付清 ,你怎麼只有給100萬?你不付清的話我不會把A地過給你喔。」
阿法:「拍謝啦最近重要的活動太多,請再多給我幾天。」
阿操:「好啦再給你一個月時間,趕快付錢喔。」

同時履行抗辯權可以怎麼用?

民法(下同)第264條
因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在此限。
他方當事人已為部分之給付時,依其情形,如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者,不得拒絕自己之給付。

最高法院認為在本案狀況下,阿法和阿操依據彼此間成立的土地買賣契約,分別負有「給付300萬」和「移轉A地所有權」的義務,依照第264條第1項規定,因為阿操也沒有依照約定,在10月27日把A地所有權移轉登記給阿法,所以阿法可以主張同時履行抗辯,拒絕給付剩下的200萬。

不過最高法院認為雖然民法規定在給付期限到期時,債務人沒有履行義務的話就要開始負擔遲延責任(第229條到第241條),但如果債務人行使同時履行抗辯權,就可以免除遲延責任(最高法院50年台上字第1550號判例參照),且免除的範圍是溯及從遲延責任發生時起,直到行使同時履行抗辯之後,也就是本案中阿法在訴訟中主張同時履行抗辯權之後,從一個月寬限期之後開始算的全部遲延利息都可以不用付。

也許有人會想問,雖然阿法沒有在約定的期限之前給錢,但阿操也沒有在約定日期把A地過戶給阿法,難道阿操就沒有遲延責任嗎?沒錯,阿操也會有遲延責任,但阿操同樣也可以主張同時履行抗辯,根據最高法院的見解,阿操的遲延責任一樣會被全部免除。

所以法院最後會怎麼判?

在雙方都可以主張同時履行抗辯的情況下,法院最後會下一個命雙方同時履行的判決,也就是阿法交付剩餘200萬價金的同時,阿操也要把土地過戶給阿法,且兩人都不用再負擔遲延利息或是因為遲延產生的損害賠償。

參考資料:
最高法院107年度第8次民事庭會議決議新聞稿

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